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“艰苦奋斗了3年，终于拿着我自己的5万，和家人赞助的65万，提前还了一部分房贷。”
最近，网友小星有点自嘲地告诉凤凰君，她终于把房贷提前还了很大一部分，月供下降了3K多，压力明显变小不少。
她说，她要争取5年内把房贷还清。
▲拿到家人给她的钱，小星说心里挺五味杂陈的
凤凰君听后，也是感慨良多。
在经济上行期，大家都相信早买房早赚钱，胆子大的人利用杠杆反复置换，早早实现了财富自由。
当时的买房，除了自住，更多是坐等升值。不管区域再偏，板块再新，大家都坚信如今的贷款，只是暂时的投入，未来楼市会给予我们更高的回报。
如今，虽然房贷利率已经经过多轮下调，很多网友还是选择了提前还款。
曾几何时，我们说“房贷是你一生可以借到的最便宜的钱。”
如今，提前还款，到底是占用了当下的现金流，还是说是一件意想不到的划算的事呢？
房贷教我们学数学：
怎么样提前还款，最划算？
当下，珠海3%的房贷利率，拉长到近30年，都属于历史低点。
但是多数人在选房贷的时候，都为了月供还款压力，而选择30年的最长时期。而如今进入了经济通缩时代，在未来收入增长有难度的情况下，更适合提前还款了。
那么，怎样提前还款，最划算？最省利息吗？
是像小星一样，等自己储存一大笔资金后，再一次性提前还款？
凤凰君研究过，发现其实这样是不划算的，更正确的做法，是分期逐年提前还款。
我们以贷款100万为例，利率3%，贷款30年，即分360期进行还款。
还款方式分为两类：等额本息、等额本金。
假设利率一直不变的情况下，从第二年开始，每年提前还款5万元。
由于选择的还款方式及提前还款方案的不同，共产生4种不同的情况。
从上表中可看到，不管哪种情况，都可节省一大笔利息。
其中节省最多的是，等额本息、月供不变（减少期数）的方案。提前还款后，总利息仅约19.88万，共可减少约31.89万元。
这4种不同的情况，总还款期数最短为12年，即144期，最长16年，共需提前还约60万至78万元。
也就是说，贷款100万，利率3%，贷款30年，如果每年提前还款5万，最快12年就可以结清。
再看看一次性的提前还款。
假设利率一直不变的情况下，你在第12年一性次提前还款60万。
同样产生4种情况，其中也是选择等额本息、月供不变（减少期数）的方案，节省利息最多，约20.43万元。
选择等额本金方式的，第12年刚好结清；选择等额本息，仍剩余部分期数。
通过对比不难发现，无论是在节省利息方面，还是在缩短还款期数方面，分期逐年提前还款方式，都有较大的优势。
就拿同是等额本息、月供不变减少期数的方案来说，两者都是提前还了约60万，然而两者节省的利息，相差约11.46万元（31.89-20.43万）。
也就是总还款金额，分期逐年提前还款少付约11.46万元。
总还款期数方面，前者在第12年，刚好可以结清，而后者仍需继续还款26个月。
而且，分期逐年还款一部分的方式，还款比较灵活，当你有一定的闲置资金后，便可申请提前还款。
你学到了吗？
暂时没钱还款，也不要急
下半年还有一次降息的机会
如果暂时没钱提前还贷，那未来还有下调空间吗？
甚至利率会持续一段时间下降，我认为利率下行会持续很长时间，不计算一时的利差。
今年已过半，而今年的LPR仅下降过一次， 且下降基点也仅有10bp。
相对往年，无论是下降次数，还是下降幅度，都是非常落后的。比如2024年，共下降了3次，共60bp。
因此，凤凰君认为今年LPR大概率还有下降的空间。
@经济学家刘晓博认为，根据目前美联储的表态和市场分析，由于担心经济放缓和就业数据恶化，美联储最早可能在今年9月就开启降息。进入2026年，降息的节奏和幅度可能会更大。
当美国快速降息之后，中美之间的利差压力减小，这就为我们自己的货币政策，打开了更大的操作空间。
他认为：从今年下半年到明年，中国的利率也会有更多的下降空间。这意味着，下半年我们的LPR至少还有一次降息的机会，房贷利率也将随之继续走低。
不过他同时也指出这种降息，会是稳健的、有序的，那种“断崖式”降息，基本是不可能的。
但凤凰君认为，即便LPR会下降，具体到各银行的房贷利率，不一定会下降。就像今年5月那样，银行可以通过上调基点的方式，来保持利率水平不变。
当然，对于存量房贷利率业主来说，房贷将随着LPR的下降而下降，又是一件“减负“的好事！
#珠海房贷利率#提前还款
我来说两句
